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(Publicado en el B.O.E. de
17-5-1989)
La Ley 26/1984, de 19 de julio,
General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, consagra
como un derecho básico de los consumidores y usuarios «la
información correcta sobre los diferentes productos o servicios»
y la educación o divulgación para facilitar el conocimiento
sobre su adecuado uso, consumo o disfrute [artículo 2.1,
d)], señalando expresamente que éste, junto con los
demás derechos de los consumidores y usuarios, serán
protegidos prioritariamente cuando guarden relación directa
con productos o servicios de uso común, ordinario y generalizado
(artículo 2.2).
La vivienda constituye en
la actualidad uno de estos productos de uso ordinario y generalizado.
Su utilización mediante compra o en arrendamiento, constituye
una actividad no sólo cotidiana, sino de gran trascendencia
en la vida del consumidor. La propia Ley 26/1984, parece entenderlo
como se desprende del hecho significativo de la mención expresa
a la vivienda en tres de sus artículos que son: Los artículos
5.2, j), 10.1, c) y 13.2 en los que se tratan aspectos como los
materiales de construcción, gastos que pueden repercutir
en el comprador y documentación a entregar en la adquisición
de una vivienda.
El presente Real Decreto,
surge así ante la necesidad de regular de forma sistemática
un aspecto de especial trascendencia para el consumidor o usuario,
como es la información que ha de serle suministrada en la
adquisición o arrendamiento de una vivienda.
Asimismo, y de acuerdo con
lo establecido en el artículo 22 de la citada Ley 26/1984,
de 19 de julio, han sido oídos en consulta, tanto las Asociaciones
de Consumidores y Usuarios, como de Empresarios relacionados con
este sector.
En su virtud, a propuesta
del Ministro de Sanidad y Consumo, de acuerdo con el Consejo de
Estado y previa deliberación del Consejo de Ministros, en
su reunión del día 21 de abril de 1989, dispongo:
Artículo 1.º 1.
El presente Real Decreto es de aplicación a la oferta, promoción
y publicidad que se realice para la venta o arrendamiento de viviendas
que se efectúe en el marco de una actividad empresarial o
profesional, siempre que aquellos actos vayan dirigidos a consumidores
conforme a los términos del artículo primero apartados
2 y 3, de la Ley 26/1984, de 19 de julio General para la Defensa
de los Consumidores y Usuarios.
A los efectos de este Real
Decreto se consideran arrendamientos los que se hallan sujetos a
la Ley de Arrendamientos Urbanos.
2. Este Real Decreto no
será de aplicación a las ventas que se efectúen
mediante subasta pública, judicial o administrativa.
Art. 2.º Sin perjuicio del
cumplimiento de la Ley 34/1988, de 11 de noviembre, General de Publicidad,
toda oferta, promoción Y publicidad dirigida a la venta o
arrendamiento de viviendas se ajustará a las verdaderas características
condiciones y utilidad de la vivienda, expresando siempre si la
misma se encuentra en construcción o si la edificación
ha concluido.
Art. 3.º 1. La oferta, promoción
y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento de viviendas se
hará de manera que no induzca ni pueda inducir al error a
sus destinatarios de modo tal que afecte a su comportamiento económico,
y no silenciará datos fundamentales de los objetos de la
misma.
2. Los datos, características
y condiciones relativas a la construcción de la vivienda,
a su ubicación, servicios e instalaciones, adquisición,
utilización y pago que se incluyan en la oferta promoción
y publicidad serán exigibles aun cuando no figuren expresamente
en el contrato celebrado.
Art. 4. Quienes realicen
las actividades sujetas a este Real Decreto deberán tener
a disposición del público, y en su caso, de las autoridades
competentes, la información siguiente:
1. El nombre o razón
social, domicilio y, en su caso, los datos de la inscripción
en el Registro Mercantil, del vendedor o arrendador.
2. Plano general del emplazamiento
de la vivienda y plano de la vivienda misma, así como descripción
y trazado de las redes eléctrica, de agua, gas y calefacción
y garantías de las mismas, y de las medidas de seguridad
contra incendios con que cuente el inmueble.
3. Descripción de
la vivienda con expresión de su superficie útil, y
descripción general del edificio en el que se encuentra,
de las zonas comunes y de los servicios accesorios.
4. Referencia a los materiales
empleados en la construcción de la vivienda, incluidos los
aislamientos térmicos y acústicos, y del edificio
y zonas comunes y servicios accesorios.
5. Instrucciones sobre el
uso y conservación de las instalaciones que exijan algún
tipo de actuación o conocimiento especial y sobre evacuación
del inmueble en caso de emergencia.
6. Datos identificadores
de la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad
o expresión de no hallarse inscrito en el mismo.
7. Precio total o renta
de la vivienda y servicios accesorios y forma de pago.
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Art. 5.º 1. Cuando se promocionen
viviendas para su venta se tendrá a disposición del
público o de las autoridades competentes, además:
1. Copia de las autorizaciones
legalmente exigidas para la construcción de la vivienda y
de la cédula urbanística o certificación acreditativa
de las circunstancias urbanísticas de la finca, con referencia
al cumplimiento de las operaciones reparcelatorias o compensatorias,
así como de la licencia o acto equivalente para la utilización
u ocupación de la vivienda, zonas comunes y servicios accesorios.
2. Estatutos y normas de
funcionamiento de la Comunidad de Propietarios, en su caso, así
como información de los contratos de servicios y suministros
de la comunidad.
Si la Comunidad de Propietarios
ya está funcionando se facilitará un extracto de cuentas
y obligaciones de la vivienda objeto de la venta.
3. Información en
cuanto al pago de los tributos de todas clases que graven la propiedad
o utilización de la vivienda.
4. Forma en que está
previsto documentar el contrato con sus condiciones generales y
especiales haciendo constar de modo especialmente legible lo siguiente:
a) Que el consumidor no
soportará los gastos derivados de la titulación que
correspondan legalmente al vendedor.
b) Los artículos
1280, 1.º y 1279 del Código Civil.
c) El derecho a la elección
de Notario que corresponde al consumidor, sin que éste pueda
imponer Notario que, por su competencia territorial, carezca de
conexión razonable con alguno de los elementos personales
o reales del negocio.
5. En el caso de que la
vivienda o las zonas comunes o elementos accesorios no se encuentren
totalmente edificados se hará constar con toda claridad la
fecha de entrega y la fase en que en cada momento se encuentra la
edificación.
6. Cuando se trate de primera
transmisión se indicará el nombre y domicilio del
Arquitecto y el nombre o razón social y domicilio del constructor.
Art. 6.º 1. La información
será especialmente detallada y clara en cuanto al precio
de venta debiéndose tener a disposición del público
y de las autoridades competentes una nota explicativa que contendrá
los siguientes datos:
1.º Precio total de la venta
que se entenderá que incluye en su caso, los honorarios de
Agente y el IVA, si la venta se halla sujeta a este impuesto. En
otro caso se indicará la cuota que corresponda por el Impuesto
de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
2.º Forma de pago. En el
caso de preverse aplazamientos se indicará el tipo de interés
aplicable y las cantidades que corresponderá abonar por principal
e intereses y fecha de vencimiento de Unos y otros.
3.º Medios de pago admisibles
para las cantidades aplazadas.
4.º Si se prevé la
subrogación del consumidor en alguna operación de
crédito no concertada por él, con garantía
real sobre la propia vivienda, se indicará con claridad el
Notario autorizante de la correspondiente escritura, fecha de ésta,
datos de su inscripción en el Registro de la Propiedad y
la responsabilidad hipotecaria que corresponde a cada vivienda,
con expresión de vencimientos y cantidades.
5.º Garantías que
deberá constituir el comprador por el precio o la parte de
él, aplazado.
2. En la nota explicativa
se hará constar que del importe total de la venta se deducirá
cualquier cantidad entregada a cuenta por el adquirente o por cuenta
del adquirente antes de la formalización de la operación.
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Art. 7.º En el caso de que
la vivienda no se encuentre totalmente terminada se deberá
tener a disposición del público y de las autoridades
competentes copia del documento o documentos en los que se formalizan
las garantías entregadas a cuenta según la Ley 57/1968,
de 27 de julio.
Art. 8.º Cuando se entreguen
folletos o documentos similares se harán constar siempre
en los mismos, al menos, los datos sobre ubicación y los
contenidos en los números 1, 3, 4, 6 y 7 del artículo
cuarto y los de los artículos 6.º y 7.º, con indicación
del período de validez que tienen las menciones expresadas.
También se harán constar los lugares en los que se
encuentra a disposición del público, la información
a que se refieren los artículos anteriores.
Art. 9.º A la firma del
contrato todo adquirente de vivienda comprendido en el ámbito
de aplicación del presente Real Decreto tiene derecho a recibir
a costa del vendedor copia de los documentos a que se refieren los
artículos anteriores.
Art. 10. Los documentos
contractuales de compra-venta o arrendamiento de viviendas deberán
ir redactados con la debida claridad y sencillez, sin referencia
o remisión a textos o documentos que no se faciliten previa
o simultáneamente a la celebración del contrato.
Igualmente deberán
responder a los principios de buena fe y justo equilibrio de las
contraprestaciones, lo que entre otras, implica la prohibición
de inclusión de cláusulas que:
A) No reflejen con claridad
u omitan, en los casos de pago diferido, la cantidad aplazada, el
tipo de interés anual sobre los saldos pendientes de amortización
y las condiciones de amortización de los créditos
concedidos y las cláusulas que de cualquier forma faculten
al vendedor a incrementar el precio aplazado durante la vigencia
del contrato.
B) Impongan un incremento
del precio por servicios, accesorios, financiación, aplazamientos,
recargos, indemnizaciones o penalizaciones que no correspondan a
prestaciones adicionales efectivas que puedan ser libremente aceptadas
o rechazadas por el comprador o arrendatario con independencia del
contrato principal. A tales efectos:
1. Las reformas de obra
motivadas en causas diligentemente no previsibles en el momento
de la aprobación de los proyectos de urbanización
o construcción que hayan de originar modificación
del precio estipulado, serán previamente comunicadas a los
adquirentes quienes deberán dar su conformidad a la cuantía
exacta que la reforma produzca.
2. Las reformas que propongan
los adquirentes serán asimismo objeto de formalización
documental que contendrá sucinta descripción de su
contenido y concretas repercusiones que deriven en el precio y plazo
de entrega que hubiesen sido pactados.
C) Supongan la repercusión
al comprador o arrendatario de fallos, defectos o errores administrativos
o bancarios que no les sean directamente imputables.
D) Impongan, en la primera
venta de viviendas la obligación de abonar los gastos derivados
de la preparación de la titulación que por Ley o por
naturaleza corresponden al vendedor (obra nueva propiedad horizontal,
hipotecas para financiar su construcción o su división
o cancelación).
Art. 11. 1. Sin perjuicio
de las competencias que correspondan a otros Departamentos Ministeriales,
dentro de sus atribuciones específicas, el incumplimiento
de cualquiera de los preceptos contenidos en la presente disposición
se considerará infracción en materia de protección
al consumidor, de acuerdo con lo establecido en el artículo
34 de la Ley 26/1984, de 15 de julio, General para la Defensa de
los Consumidores y Usuarios, cuya tipificación específica
se contempla en los artículos 3.º y 5.º del Real Decreto
1945/1983, de 22 de junio, que regula las infracciones y sanciones
en materia de defensa del consumidor y de la producción agroalimentaria.
2. Las infracciones a que
se refiere el presente artículo se calificarán como
leves, graves y muy graves, atendiendo a los criterios establecidos
en el artículo 35 de la Ley 26/1984, de 19 de julio, así
como en los artículos 6.º, 7.º y 8.º del Real Decreto 1945/1983,
de 22 de junio.
3. Las infracciones a que
se refiere el presente Real Decreto serán sancionadas con
multa, de acuerdo con la graduación establecida en el artículo
36 de la Ley 26/1984, de 19 de julio.
DISPOSICIONES ADICIONALES
Primera.-La publicidad,
promoción y oferta de viviendas de protección oficial
se regirán por las correspondientes normas de su legislación
específica y, en lo no previsto en ella, por lo dispuesto
en el presente Real Decreto.
Segunda.-Lo establecido
en este Real Decreto será de aplicación supletoria
respecto de las Comunidades Autónomas que estatutariamente
hayan asumido la competencia plena sobre la defensa de los consumidores
y usuarios, excepto los artículos 3.º, apartado 2, y 10,
que tendrán vigencia en todo el Estado, en virtud de lo dispuesto
en la regla 8.ª del artículo 149.1, de la Constitución
Española.
DISPOSICION TRANSITORIA
La venta o arrendamiento
de viviendas construidas y habitadas en el momento de la entrada
en vigor del presente Real Decreto se ajustarán a las exigencias
contenidas en el mismo, excepto los artículos 4.º 2, en cuanto
se refiere al trazado de las instalaciones de los servicios y el
artículo 5.º 1, 1).
A los efectos del presente
Real Decreto, la venta precedida de la reforma completa o rehabilitación
de la vivienda se considerará primera transmisión.
DISPOSICION DEROGATORIA
Quedan derogadas cuantas
disposiciones de igual o inferior rango se opongan a lo establecido
en la presente disposición.
DISPOSICION FINAL
Este Real Decreto entrará
en vigor a los seis meses de su publicación.
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